Huurverhoging 2015

Op 23 januari stond in AD een artikel met de kop ‘Huur nieuwe bewoner fors hoger’. De strekking van het artikel is dat woningcorporaties de huren van huurders maximaal verhogen en van woningen die leeg komen verhogen naar de maximaal toelaatbare huur. Huurders worden hierdoor geconfronteerd met 9% huurverhoging over de afgelopen twee jaar en nieuwe huurders met huren die honderden euro’s hoger liggen dan andere precies dezelfde woningen.

De Huurdersvereniging Westland trekt in deze kwestie ook aan de bel. Zij signaleren dat deze huurverhogingen ook in Westland worden doorgevoerd en dat steeds meer huurders in problemen komen. Deze huurverhogingen worden slechts deels gecompenseerd door de huurtoeslag voor lage inkomens. Momenteel hebben zij negatief geadviseerd over het voornemen van de directie van Arcade om de huren op 1 juli maximaal te verhogen.

Begin deze maand heeft de gemeenteraad in een RIA kennis kunnen nemen dat deze ontwikkelingen ook in Westland worden gesignaleerd.

Dit heeft ons gebracht tot de volgende vragen aan het College:

• Kent het college het beleid van de corporaties ten aanzien van de huurverhogingen in 2015?
• Klopt het dat de corporaties in Westland kiezen voor maximale huurverhogingen?
• Gelden deze verhogingen voor alle huurwoningen of wordt er uitzondering gemaakt voor woningen met achterstallig onderhoud of een laag energielabel?
• Als er uitzonderingen zijn, welke zijn dat dan?
• Door de extreme huurverhogingen na leegstand wordt het huurcontigent in de laagste huurklasse steeds kleiner. Vindt het college dit een goede ontwikkeling en zo niet, hoe draagt het college deze gevoelens uit?
• Heeft de gemeenteraad in de woonverordening of in de woonvisie mogelijkheden om invloed uit te oefenen op het huurbeleid van de corporaties en zo ja, welke zijn dat?
• Is het college bereid de huurverhogingen te betrekken bij de besprekingen over de prestatieafspraken met de corporaties?

Namens de fractie van Progressief Westland,

Nico de Gier

—

Geachte Raad,

De fractie Progressief Westland heeft ons in een op 30 januari 2015 ontvangen brief vragen gesteld over de “Huurverhogingen corporaties”.

Ingevolge het bepaalde in artikel 26 van uw “Reglement van Orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de Raad van de gemeente Westland 2013”, beantwoorden wij deze vragen als volgt:

Vraag 1

Kent het college het beleid van de corporaties ten aanzien van de huurverhogingen in 2015?

Antwoord vraag 1 

Ja, over het te voeren beleid inzake huurverhogingen zijn wij door de individuele corporaties op hoofdlijnen geïnformeerd. Hierbij hebben corporaties aangegeven dat, gezien het landelijke beleid (o.a. de verhuurdersheffing), de ruimte om huurverhogingen te matigen bijzonder gering is.

Vraag 2 

Klopt het dat de corporaties in Westland kiezen voor maximale huurverhogingen?

Antwoord vraag 2 

Het huurbeleid is een verantwoordelijkheid van de corporatie. Afhankelijk van de financiële positie en liquiditeitspositie wordt beslist of er ruimte is om geen maximale huurverhoging door te voeren. Zoals bij u bekend heeft Vestia weinig eigen beslisruimte en wordt zij gedwongen de maximale huurverhoging door te voeren. Over het algemeen wordt gekozen voor een huurverhoging die past bij de kwaliteit van de desbetreffende huurwoning. Corporaties hebben echter wel aangegeven dat voldoende differentiatie naar prijsklasse moet blijven binnen de sociale woningvoorraad.

Vraag 3

Gelden deze verhogingen voor alle huurwoningen of wordt er uitzondering gemaakt voor woningen met achterstallig onderhoud of een laag energielabel?

Antwoord vraag 3 

Landelijk wordt aangegeven wat het huurverhogingspercentage is. Daarnaast heeft de corporatie een eigen beleid hoe bij mutatie (of oplevering) ten behoeve van de exploitatie de huurprijs wordt vastgesteld. Voor de berekening van de maximaal mogelijke huurprijs wordt onder meer gekeken naar oppervlakte, voorzieningen in de woning en verwarming. Zaken als een laag energielabel of verwarming middels een kachel (i.p.v. centrale verwarming) zorgen voor een lagere maximale huurprijs. Een hogere huurprijs mag de verhuurder niet vragen, een lagere huurprijs wel.

Onderhoudsgebreken zijn voor een huurder geen geldige reden om de jaarlijkse huurverhoging te weigeren. De huurder mag echter wel bezwaar maken als er:

• vóór de ingangsdatum van de huurverhoging al een procedure op grond van onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie liep;
• al een uitspraak is van de Huurcommissie, waarbij de huurprijs tijdelijk is verlaagd vanwege onderhoudsgebreken en de verhuurder deze gebreken nog niet heeft verholpen.

Vraag 4 

Als er uitzonderingen zijn, welke zijn dat dan?

Antwoord vraag 4 

Zie beantwoording bij vraag 3.

Vraag 5 

Door de extreme huurverhogingen na leegstand wordt het huurcontingent in de laagste huurklasse steeds kleiner. Vindt het college dit een goede ontwikkeling en zo niet, hoe draagt het college deze gevoelens uit?

Antwoord vraag 5

Wij vinden het  van belang dat er voldoende woningen beschikbaar zijn. Ook wij zien de ontwikkeling dat die kernvoorraad onder druk komt te staan. Hierover hebben wij overleg met de corporaties ( zie beantwoording vraag 6).

Vraag 6 

Heeft de gemeenteraad in de woonverordening of in de woonvisie mogelijkheden om invloed uit te oefenen op het huurbeleid van de corporaties en zo ja, welke zijn dat?

Antwoord vraag 6

Het te voeren huurprijsbeleid is primair een zaak van de corporatie zelf. De gemeente kan alleen hierop invloed uitoefenen door het vaststellen van een woonvisie (waarin onder andere de omvang van de betaalbare voorraad en omvang van de doelgroep vermeld staan). De woonvisie is het leidend kader en de corporaties moeten dan een “bod” doen op de woonvisie, naar aanleiding van de in deze visie vermelde volkshuisvestelijke ambities.

Vraag 7 

Is het college bereid de huurverhogingen te betrekken bij de besprekingen over de prestatieafspraken met de corporaties?

Antwoord vraag 7 

Ja, dit maakt onderdeel uit van de afspraken over de gewenste grootte van de sociale woningvoorraad.

Wij gaan ervan uit uw vragen met deze brief te hebben beantwoord.

Burgemeester en wethouders van Westland,

de secretaris, M. van Beek,
de burgemeester, J. van der Tak.