Onderzoek naar huurprijzen. Kan dat ook in Westland?

Op 31 maart stond in AD een artikel met de kop ‘Gezinnen betalen fors minder huur’. De strekking van het artikel is dat gemeente Den Haag klachten over te hoge huren laat onderzoeken door een gemeentelijk Huurteam. In 2013 betaalde ruim 600 gezinnen gezamenlijk dik zeven ton minder. In 2014 waren dit 544 gezinnen die 337.620 euro minder gingen betalen. Nu onze fractie regelmatig klachten krijgt over exorbitante huurverhogingen o.a. door woningcorporaties voor woningen die leegkomen lijkt een toets zoals die van het Huurteam gewenst.

Dit brengt ons tot de volgende vragen:

• Hoeveel particuliere verhuurders kent Westland en hoeveel woningen verhuren zij?
• Ontvangt de gemeente klachten over of kent de gemeente situaties waarin particuliere verhuurders extreem hoge huren vragen?
• Klopt het dat de corporaties in Westland de huur van leeg komende woningen extra verhogen naar huren tegen of boven de grens van € 605,- die recht geeft op een maximale huurtoeslag (inkomensafhankelijk)?
• Heeft de gemeente inzicht in de toename van de huurtoeslag ten gevolge van deze huurverhogingen?
• Zijn deze huurverhogingen volgens de normen toegestaan en zo ja, hoe verhoudt zich dat met het gemeentelijke streven om het aantal sociale huurwoningen in stand te houden en uit te breiden?
• Is het college het met de fractie van Progressief Westland eens dat grote huurverhogingen aan de onderkant van de huurdersmarkt ongewenst zijn?
• Kent het college de inzet van het Huurteam in Den Haag?
• Is het college bereidt om huren te toetsen op hun rechtmatigheid? Zo ja, heeft de gemeente deze expertise in eigen huis of is het college bereid om met de gemeente Den Haag in overleg te treden over incidenteel gebruik van haar Huurteam?Namens de fractie,
  Nico de Gier

—-

Geachte Raad,

De fractie Progressief Westland heeft ons in een op 12 april 2015 verzonden brief vragen gesteld over een “gemeentelijk Huurteam”.

Ingevolge het bepaalde in artikel 26 van uw “Reglement van Orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de Raad van de gemeente Westland 2013”, beantwoorden wij deze vragen als volgt:

Vraag 1

Hoeveel particuliere verhuurders kent Westland en hoeveel woningen verhuren zij?

Antwoord 1

In totaal kent Westland ca. 1.710 woningen met een huur die hoger is dan het maximum sociale huur (€ 710). Dit betreft 4% van de totale woningvoorraad in Westland en betreft zowel het “geliberaliseerde” deel van de corporaties als het woningaanbod van particuliere verhuurders. Op individueel niveau weten wij niet wie de particuliere verhuurder is, mede doordat Westland geen grote particuliere verhuurders heeft. Daarnaast kunnen, op basis van de Leegstandswet, particuliere woningeigenaren hun woning verhuren, waardoor het particuliere huuraanbod dus erg verspreid (en individueel) aanwezig is in het Westland.

Vraag 2

Ontvangt de gemeente klachten over of kent de gemeente situaties waarin

particuliere verhuurders extreem hoge huren vragen?

Antwoord 2

Nee, de gemeente ontvangt geen klachten over particuliere huurders die extreem hoge huren vragen.

Vraag 3

Klopt het dat de corporaties in Westland de huur van leeg komende woningen extra

verhogen naar huren tegen of boven de grens van € 605,- die recht geeft op een

maximale huurtoeslag (inkomensafhankelijk)?

Antwoord 3

Het huurbeleid is een verantwoordelijkheid van de corporatie. Op basis van het zo geheten “puntensysteem” wordt bepaald welke huurprijs een woning bij mutatie kan krijgen. Dit kan een huur betekenen van boven de € 600 indien het een kwalitatief goede woning betreft. Het betekent dan echter geen extra verhoging, maar sec de verhoging die op basis van het “puntensysteem” mogelijk is.

Vraag 4 

Heeft de gemeente inzicht in de toename van de huurtoeslag ten gevolge van deze

huurverhogingen?

Antwoord 4 

Nee, dit valt onder de verantwoordelijkheid van de corporaties.

Vraag 5 

Zijn deze huurverhogingen volgens de normen toegestaan en zo ja, hoe verhoudt zich

dat met het gemeentelijke streven om het aantal sociale huurwoningen in stand te

houden en uit te breiden?

Antwoord 5 

Landelijk wordt aangegeven wat het huurverhogingspercentage is. Voor de berekening van de maximaal mogelijke huurprijs wordt middels het in antwoord 3 vermelde “puntensysteem” onder meer gekeken naar oppervlakte, voorzieningen in de woning en het verwarmingssysteem. Een hogere huurprijs mag de verhuurder niet vragen, een lagere huurprijs wel. Middels een herijking van de gemeentelijke woonvisie (waarin onder andere de minimaal benodigde omvang van de sociale huur vermeld staat) willen wij zorg dragen voor voldoende sociale huurwoningen, zowel naar woningtype als (huur)prijsklasse. De woonvisie is het leidend kader en de corporaties moeten dan een “bod” doen op de woonvisie, naar aanleiding van de in deze visie vermelde volkshuisvestelijke ambities.

Vraag 6 

Is het college het met de fractie van Progressief Westland eens dat grote huurverhogingen aan de onderkant van de huurdersmarkt ongewenst zijn?

Antwoord 6 

Wij vinden het inderdaad van belang dat er voldoende betaalbare huurwoningen (met een huur tot € 618) beschikbaar blijven voor de doelgroep die op dit huursegment is aangewezen.

Vraag 7 

Kent het college de inzet van het Huurteam in Den Haag?

Antwoord 7 

Nee, het Huurteam was ons nog niet bekend.

Vraag 8 

Is het college bereid om huren te toetsen op hun rechtmatigheid? Zo ja, heeft de

gemeente deze expertise in eigen huis of is het college bereid om met de gemeente

Den Haag in overleg te treden over incidenteel gebruik van haar Huurteam?

Antwoord 8 

Het toetsen van huren is geen primaire taak voor de gemeente. Voor het laten toetsen van huren is de landelijke Huurcommissie ingesteld. Wij krijgen zeer incidenteel vragen (van particuliere huurders, dus niet van corporatiehuurders) over huren en we hebben voldoende expertise in huis om, hetzij een inhoudelijk advies te geven, hetzij door te verwijzen naar de juiste instantie zoals de Huurcommissie. Verder menen wij dat, gezien de zeer geringe particuliere huurwoningenvoorraad, het structureel inzetten van een huurteam voor ons geen meerwaarde heeft. Indien wij concrete signalen krijgen over exorbitante huurverhogingen (die niet te rechtvaardigen zijn op basis van het “puntensysteem”) is inzet van het (Haagse) Huurteam te overwegen.

Wij gaan er vanuit uw vragen met deze brief te hebben beantwoord.

Burgemeester en wethouders van Westland,

de secretaris, M. van Beek
de burgemeester, J. van de Tak

Ambtelijke inzet

Naar aanleiding van de raadsmotie d.d. 18 maart 2015 wordt aangegeven hoeveel inzet is gepleegd om deze vragen te beantwoorden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen vaste en variabele inzet. Onder de vaste inzet wordt verstaan het (besluitvormings)proces dat altijd nodig is om de beantwoording te verzorgen. Dit betreft circa 2 uur, wat resulteert in vaste loonkosten van circa € 176,00. Daarnaast is circa 2,5 uur ambtelijke inzet gepleegd voor de inhoudelijke beantwoording, wat resulteert in € 220,- (aantal uren x € 88,00). In totaal betreft het dus € 396,- aan loonkosten. Voor de beantwoording zijn geen kosten gemaakt voor externe advisering.